FROSINONE – Tremila immobili in proprietà alle famiglie

Il consiglio comunale ha approvato la trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà nei piani di zona di Cavoni, Corso Lazio, Selva Piana e De Matthaeis: circa tremila appartamenti cambiano natura, entrando, a richiesta, nel patrimonio dei possessori. Tutto ha inizio nel 2016, quando l’amministrazione Ottaviani ha inteso adottare le specifiche modalità di computo del corrispettivo per la trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà nonché per l’affrancazione dal vincolo relativo al prezzo massimo di cessione delle singole unità abitative e loro pertinenze. Sono stati quindi attribuiti gli incarichi a professionisti deputati a determinare il valore venale gli edifici ricadenti in aree P.E.E.P., attraverso la stima e la perimetrazione delle suddette aree, con relativa rilevazione cartografica e dettagliata relazione di stima del valore medio di mercato delle aree perimetrali e calcolo di massima della consistenza delle stesse. Con delibera di giunta, è stata quindi approvata la determinazione del corrispettivo di affrancazione dal vincolo relativo al prezzo massimo di cessione. Il costo di costruzione dei complessi edilizi edificati è stato determinato moltiplicando le superfici complessive degli stessi per il costo di costruzione unitario, così come definito periodicamente dalla Regione Lazio con riferimento ai costi massimi ammissibili per l’edilizia agevolata, posto pari a 427,43 euro; per la determinazione delle superfici edificate/o edificabili, il valore delle volumetrie reperibili nelle relative convenzioni stipulate, è stato diviso per un’altezza virtuale di piano posta pari a 3,20 mt; il valore venale delle aree è stato determinato ipotizzando un’incidenza tra il 15% e il 20% sul costo di costruzione dell’edificato. Questi gli indici di incidenza proposti: Zona “Corso Lazio” pari al 16% (valore terreno 75,00 Euro/mq); Zona “Selva Piana” pari a 16% (valore terreno 75,00 Euro/mq); Zona “Cavoni” pari al 20% (valore terreno 88,00 Euro/mq); Zona “De Matthaeis” pari al 20% (valore terreno 102,00 Euro/mq). Il più probabile prezzo di mercato è stato quindi determinato effettuando una media tra il valore ottenuto tramite il metodo indiretto comparativo e quello rilevato con la procedura del metodo diretto per confronto. 

Il corrispettivo delle aree cedute in proprietà è determinato dal Comune su parere del proprio ufficio tecnico, in misura pari al 60% di quello determinato al netto degli oneri di concessione del diritto di superficie, rivalutati sulla base della variazione, accertata dall’Istat, dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi tra il mese in cui sono stati versati i suddetti oneri e quello di stipula dell’atto di cessione delle aree. Comunque il costo dell’area così determinato non può essere maggiore di quello stabilito dal Comune per le aree cedute direttamente in diritto di proprietà al momento della trasformazione. Pertanto, per quanto riguarda le aree P.E.E.P., può sussistere la possibilità di trasformare in proprietà piena le aree già concesse in solo diritto di superficie, sopprimendo i vincoli di inalienabilità delle aree già oggetto di cessione in diritto di proprietà, stipulate prima dell’entrata in vigore della legge n. 179/1962; ribadita la competenza comunale nella determinazione del corrispettivo dovuto per la trasformazione, si prospetta la possibilità di procedere alla trasformazione per singole unità immobiliari, a seguito di richiesta del singolo proprietario, tenendo conto della necessità, per l’attuazione di quanto sopra sintetizzato, di stipulare nuove convenzioni, sostitutive delle precedenti.

Si è infine ritenuto necessario determinare la misura percentuale di abbattimento sul valore venale del bene, calcolata sul valore a metro cubo risultante dalla differenza tra il valore a metro cubo calcolato (iniziale) e il valore a metro cubo riparametrato a seguito dell’applicazione dei seguenti scaglioni: da 0 a € 4, la riduzione è del 10%; da € 4 a € 8, è del 20%; maggiore € 8, del 30%.

Approvata anche la trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà nelle aree non residenziali ricomprese nei piani di zona di edilizia residenziale pubblica per mezzo della stipulazione di una nuova convenzione. Nell’ambito dei piani ERP sussistono anche immobili e porzioni d’immobile concessi in diritto di superficie di tipologia non residenziale quali, ad esempio, negozi, magazzini, uffici, immobili ad uso aggregazione sociale. Occorre quindi determinare un criterio per calcolare il valore di trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà per queste ultime categorie. Vista la possibilità offerta ai Comuni di cedere in proprietà le aree già concesse in diritto di superficie nell’ambito dei piani delle aree destinate a insediamenti produttivi, può essere utilizzato il criterio di valutazione indicato, in analogia a quello previsto per le aree inserite nei Piani di Insediamento Produttivo, anche per le superfici non residenziali. Il criterio di legge a cui ci si riferisce, stabilisce che il corrispettivo delle aree cedute in proprietà è determinato con delibera del Consiglio Comunale, in misura non inferiore alla differenza tra il valore delle aree da cedere direttamente in diritto di proprietà e quello delle aree da cedere in diritto di superficie, valutati al momento della trasformazione. I soggetti proprietari di un immobile o porzione di immobile ad uso non residenziale ricadente all’interno di un piano ERP possono quindi ottenere la trasformazione del diritto di superficie in piena proprietà a seguito della modifica delle relative convenzioni in essere con la previsione del versamento di una somma pari alla differenza tra il valore delle aree da cedere direttamente in diritto di proprietà e quello delle aree da cedere in diritto di superficie, valutati al momento della trasformazione. Prima della stipulazione delle modifiche alle convenzioni in essere occorre, comunque, verificare l’effettivo versamento degli oneri di concessione del diritto di superficie.